不動産を取引する際の3つの取引態様のまとめとその比較
様々なメディアで不動産広告を見ていると、自社物件・売主物件・仲介物件・販売代理・販売提携などと表記されています。不動産取引では、業者がその取引にかかわるのかをきちんと明記する必要があります。その種類を表したものが不動産の取引態様と呼ばれるものです。３つの取引態様の違いを比較します。
売主
売主とは物件の所有者です。もし広告に「売主」「自社」と記されていたら、物件情報を出している広告主自体が不動産を直接販売しているということです。こちらで物件を買うと仲介業者が間にいないので仲介料がかからない。
仲介
仲介とは売主と買主の間に不動産業者（仲介業者）が入ることを言います。仲介者は売り手と買い手を引き合わせ、取引条件の調整役をします。売主側につく仲介業者もあれば、買い手側につく業者もいます。
販売代理
まとめ
不動産投資で物件を買うとき「売主」から買うか「仲介」から買うか得なのはどっち？
物件は今の日本では大半が誰かの所有となっております。それが国であったり、個人であったり法人だったりする。国は除外するとして、法人や個人から直接交渉して買うという手立てもある。これを売主から購入するという。ほかにも仲介業者を介していい物件を探すこともできる。これを仲介業者から購入するという。これはどちらにもメリットがあり、得する可能性がある。
もちろん購入者自身が不動産投資に対して大変知識が豊富な場合、仲介料がとられない売主物件を買うべきだ。しかしもしそんな人がいたならばこのサイトを見てはいないだろう。
今回の記事ではどちらにしたほうがいいか比較し双方を紹介していきたい。
売主物件
メリット
- 仲介手数料が不要
- 物件の構造や仕様、工法などに詳しい
- 自社で管理しているので空き物件に関しては情報が正確
- 直接取引を行うので値引きなど、あらゆる要望のレスポンスが早い
- 新築物件の場合、10年瑕疵担保責任が法律で義務付けられている
デミリット
- 専門家を相手に直接交渉しなければならない
- 専門的な知識や情報の判断が必要となる場合がある
- 自社販売の物件しか紹介してもらえなかったり、元々売る気のないぶっけなどがあるため物件数が限られる
仲介物件
メリット
- 土地ごとの適正価格に精通していることが多い
- いろいろな会社の物件を取り扱っていることが多い
- 客観的な意見や情報などのアドバイスを受けることができる場合がある
デミリット
- 仲介手数料＝上限で物件価格の３％+6万円（税抜）が必要となる
- 自社で物件を管理しているわけではないので、物件ごとの詳しい情報が得られない可能性がある
まとめ
売主物件を買うのも、仲介物件を買うのもどちらにもメリットがありデミリットがあった。
もちろん一番安く買えるのは仲介手数料がかからない売主物件だ。そして売主物件のほうが物件の構造やどのくらい空きがあったかなどの情報を得ることができる可能性が高い。しかし相手側も商売なので人や業者によっては買い手の足元を見てくる可能性がある。その場合相手は甘くて、巧みな言葉で買わせようとするだろう。そうさせないためにも予備知識を見つけてほしい。また優良で優しい人や業者もいるのでそれを見極めてほしい。
仲介物件にもいいところはたくさんある。土地ごとの適正価格に精通していることが多く、物件に対して客観的な意見や情報などのアドバイスを受けることができる場合がある。しかしこちらも商売相手だということも忘れないでほしい。また買い手が仲介料を払う必要がある場合もあるのでその際はどのくらい多くなるのか、それを差し引いても儲かるかどうかの計算をしっかりするべきだ。
売主物件も仲介物件もどちらでも収益を上げて利益を出すことが可能だ。また失敗して借金まみれになる可能性もある。これはその利益をどれだけ上げれるか、リスクを下げれるかの選択であり。とても重要なことだ。
不動産投資で購入する際選ぶべき不動産は「大手」か「地元」か？
住宅などを買って、それを貸して収入を得ようとする時、まず住宅を買わなければいけない。それがマンションや一戸建てであっても買う時は不動産会社を通さなければならない。その不動産会社を選ぶことは何よりも大切なことだ。選ぶ際のふるいはいくつかあるがその中の一つに大手の不動産会社を使うのか、それとも地元に精通した不動産会社を使うのか、悩みどころだと思う。
今回の記事では地元のほうをお勧めしたいと思います。特に買う家をどこのエリアで買うのかを決めている場合は地元の不動産会社をお勧めしたいです。
大手
メリット
- 持っている物件数の絶対数が多い
- 多くの情報を持っている
- 投資に対する実績と信頼があるのでリスクが低い
デミリット
- 多くの情報が浅い可能性がある
- 営業の方が多くの顧客を抱えているので親身な確率が低い
- いい物件がその視点に入ってきてもほかの人に取られやすい（相談に来てる人数も多いから）
地元
メリット
デミリット
不動産投資の種類は何がある？厳選した５選の特徴まとめ
不動産投資と言われると思い浮かべやすいのが住宅を買うことだと思う。しかし不動産投資には他にもコインロッカーなどがありそれぞれの特徴がある。その中でもメリットがでかい５選を厳選して、今回はまとめてみた。
マンション
メリット
- 防犯説部や管理員の充実によりセキュリティが安全になる
- よい日当たりや眺望が期待できる
- エレベーターが設置されてることが多く居住スペースがワンフロアなんでバリアフリーに適している
- 固定資産税がほかより低い
デミリット
- 管理費や修繕積立金が毎月発生する
- 近所環境によりトラブルに巻き込まれる
- リフォームのしずらさのせいで資産価値が下がりやすい
一戸建て
メリット
- 都心だとマンションより安く買える（土地の価格も含めて）
- 上下左右への生活音を気にする必要がないのでトラブルが少ない
- リフォームなどがし放題
- 土地が手に入る
デミリット
- 固定資産税が高い
- 初期投資がでかい
- 流動性が低い
コインロッカー
メリット
- 初期投資が少ない
- 低リスクで始められる
- 長期的な運用が期待できる
- 手間が少ないので副業でできる
デミリット
- 清掃や集金業務・超過荷物の管理などの手間がかかる
- 設置場所を失敗すると全く稼げない
- 土地の所有をしてない場合移転させられる可能性がある
駐車場
メリット
- 初期投資が少なめ
- 転用が簡単
- 立地をうまくいけばとても稼げる
- リスクが少ない
デミリット
投資信託（J-RIET）
メリット
- 直接投資するより安く投資できる
- 不動産のプロが運用を行う
- 複数の不動産に分散投資できる
- リアルタイムで売買することができる
- 分配金の配当率が高い
デミリット
まとめ
このような感じで不動産投資がある。このほかにもあるのでぜひ探して調べてみてほしい。ただしっかりと利益を得たいなら上記の５つがいい。また上記の５つはメジャーな投資であり、いろいろな人が本やインターネットで情報を共有していて、情報を知りやすい。そしてしっかりとした情報を手に入れれば、ずるい仲介会社に騙されたり、投資してたすべてがパアになってしまうリスクを低くすることができる。
いろいろな情報を比較して自分に合った投資方法を考えてほしい。
不動産投資で購入すべきは中古か新築か？比較まとめ
マンションやアパート、一戸建てなどの住宅関係や建築物の不動産投資をする際に最初に選択するべき一つが中古か新築かを選ぶことだ。そしてどちらかが正解ということはないがオススメするのは中古のほうだ。この二者のメリットとを出したうえでなぜ中古がおすすめなのか示したい。
中古のメリット
- 立地・条件・広さが同じならば割安で購入できる。
- 販売されている物件数が圧倒的に多い
- 実物を見てから購入できる
- リノベーションで好きにカスタマイズできる
- ☆売却時に資産価値が下がっている可能性が低い
新築のメリット
- 最新の設備が採用されている
- 耐震性や耐久性の面で安心感がある
- リノベーションなどが必要ないので諸費用を低く抑えられる
- 返済期間の長い住宅ローンが組みやすい
比較
上記の両社のメリットを見るとどちらでもメリットが多くて価格次第ではどちらを買おうとうまく運用すれば何の問題もない気がしてしまう。しかし大きな違いが両社にはある、それは新築は極論一番最初に住んだ人がいる時点で中古になってしまうつまり新築を買っても売却時には中古として売却しなければならない。
また昔に比べて新築の数が１０万件減少したのに対し今でさえ中古物件は６００万件以上ある。しかもオリンピックによる建設ラッシュにより、地価と人件費の高騰も相まって新築物件の費用も高まっている。これらを鑑みると今新築物件を買うのはまったくもってナンセンスだ。
確かに新築を買うのは気持ちが良かったり、中古よりは耐久や耐震の面で安心感はあるがそれは中古でもしっかり調べれば大差ない。こんな不確定要素や感情面のために限りある資金を割く意味はない。
まとめ
新築建築を購入すれば耐震面や耐久性の心配は少なくなったり、銀行からの融資が受けやすいとゆう利点もある。初期投資の多い不動産投資において融資を多く受けられるのは利点ではある。しかし新築の価格がとても高騰してるこのご時世に中古を見ないで新築に行く理由はない。また中古のほうが圧倒的に物件数が多いのはすごい利点だ。物件探しの際に必要なリサーチにエリアやアクセスがあるが、それらでいい物件を探すとき絶対数が多いほうがいい。それらを複合して考えると中古物件のほうがメリットがあるといえる。
ここまで長々と説明したがこの問題自体が愚問である。なぜなら中古の定義が建築されてから１年以上を中古と呼びそれ以外を新築と呼んでいる。つまり２年目の物件と５０年目の物件が同じ土俵で評価してること自体無意味な気がしませんか？
不動産投資を初心者がスタートさせるべき単純な理由
皆さんは今マイホームをお持ちだろうか？お持ちではない方はなぜ家を買わないのだろうか？
おそらく多くの人は買わない理由としてはお金を持っていないからと上げるでしょう。しかしお金がないから買わないというのは合理的だろうか？答えはNOだ。それをこれから証明したい。
賃貸で５０年生きる（２回住み替えると仮定する）
家賃
１年目～９年目：月１０万円
１０年目～２４年目：月１２万円（子供のために部屋を増やす）
２５年目～５０年目：月１０万円
入居時費用
敷金1ヵ月・礼金2ヵ月・仲介手数料1ヵ月 で計算
更新料（2ヵ月に1度）
1ヵ月分
引越し代
1回25万円x2
合計：約6812万円
すぐに自宅を購入
物件
3500万円（頭金500万+ローン借入額3000万円）
諸費用
105万円（物件価格の３％）
毎月返済額
約10万円（固定金利２％、返済期間35年）
管理費修繕積立金
約390万円（*住宅ローン控除：10年間で約267万円の税金が軽減）
入居時費用・引越し代
25万円
リフォーム代
10年目：100万円
30年目：200万円
合計：約6807万円
これらを見ていただければどちらがお得かは歴然だと思います。もただそれぞれ買う家にはプールが欲しいや、自分は5年に一度家を変えたいなどのこだわりがあったりすればうえの計算など意味がなくなるがそうでなければ一度考えてほしい。
もちろん平均的な額をとった計算で、物件の額は上記の額を超える可能性はいくらでもあると思うが皆には一度買うことを考えてほしい。
現代では「人生100年」と言われるほど寿命は延びてきている。それを考えたら50年なんてまだ半分で買うほうが圧倒的にお得だ。
それに不動産は生命保険代わりにもなるので、子供などがいる場合は買うメリットがさらに増える。
そう考えてくるともしかしたら長期的に見たらお得になる可能性はいくらでもある。
不動産投資は初期投資が高いからと挫折することが多い投資ではあるが、長期的に考えたらお得なことがあるので、もし自分で考えてる時間がない場合は専門家の方に聞きに行って概算を出してもらうのも手だろう。
不動産投資のデミリットまとめ
不動産投資では安定的な収入が得られるなどの様々なメリットがある反面デミリットが多いのもまた事実である。これらをちゃんと理解することで事故にならない工夫をしましょう。今回は４つのデミリットを紹介します。
１．投資額がほかの投資より高額
最近では仮想通貨が話題になりましたが、仮想通貨では1万円以下から投資ができます。しかし不動産投資では投資信託でも10万円程度かかり、東京でワンルームの投資をしようと思うと数千万円以上かかるのでしかりとしたお金の確保が必要となる。
金融機関からの借金という手もあるが失敗した時のリスクも考えて程々の額にしてほしい。
２．何回かに分けて税金がかかる
不動産投資の際には物件の購入時（不動産所得税）、所有してるとき（固定資産税など）、売却時（譲渡所得税）と3段階全部で税金がかかる。当たり前といえばそうだが、結構持ってかれてしまうので割と痛い。
しかしこれ最初に知っておけばどういう投資が一番儲かるかのプランが練れるのでしっかりと対策をしておきたい。
３．確定申告が年1で必要
不動産投資をやっている人は不動産所得を得ているということになる。不動産所得を得ている人は毎年所得税を出したうえで自ら納税をする必要がある。これを確定申告といいます。
この確定申告は毎年一定期間内に行う必要があるので、毎年の最初にいつ出さなければいけないのか調べる必要がある。また直前でバタバタしないようにこまめに基調もしておくとなおよい。
４．流動性が低い
株式や仮想通貨の場合売却して現金化するまでに数日から、最短で秒でできる。しかし不動産を現金に換えるのはそうはいかない。まず誰が不動産を売却するかによって査定金額などが違ったり、価値観の違いなどから価格の変動が起こる。つまり不動産は決まった価格がないのだ。なので相手方との交渉によって価格が決まるので素早く換金はできない。
しかしそれを逆手に高く売ることも可能なのでうまくやることが必要だ。
まとめ
不動産投資は安定的だったり、高い収入が見込めたりしていい面もあるが最初の投資が多額だったり、確定申告などの手間がかかったり、税金が多くかかったり、流動性が低かったりします。これらはどの投資でも起こることだが不動産は特に強い。しかしそれを乗り越えれば多くのメリットがあるのも確かなのでコツコツと頑張ってほしい。
